На виконання Меморандуму про співпрацю Всеукраїнська асоціація органів місцевого самоврядування «Асоціація об’єднаних територіальних громад» у партнерстві з Державною Службою України з питань геодезії, картографії та кадастру вже вкотре провели спільно роз’яснювальний вебінар для майже 130 представників ОМС землевпорядників та фінансистів з громад, які є членами Асоціації на тему: «Нова методика НГО. Продаж земельних ділянок комунальної власності для ведення фермерського господарства» на базі платформи «Сільський розвиток: земельні відносини».
На початку заходу Артур Шевцов, Голова Платформи «Сільський розвиток: земельні відносини», Голова Вакулівської ТГ, Дніпропетровська області зауважив, що громади стурбовані впровадженням Постанови КМУ від 03 листопада 2021 р. № 1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок» та питанням продажу земельних ділянок комунальної власності для ведення фермерського господарства, які потребують роз’яснень професійними фахівцями для територіальних громад.
Анатолій Мірошниченко, перший заступник Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру запевнив учасників, що будь-які зміни на початку їх впровадження потребують чіткого алгоритму дій, і не завжди є зрозумілими, тому саме такий вже налагоджений дієвий механізм співпраці між Держгеокадастром, Асоціацією та територіальними громадами показує високоякісніші результати.
Питання були професійно та змістовно озвучені під час вебінару двома блоками:
БЛОК 1. Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок: аналіз новацій в проведенні нормативної грошової оцінки.
Питання:
- Переваги нової Методики НГО земельних ділянок.
- Необхідність виготовлення технічної документації про нормативну грошову оцінку.
- Об’єкти оцінки за Методикою НГО земельних ділянок.
- Чи призводить зміна методики НГО до зміни обсягів надходження від плати за землю до місцевих бюджетів?
- Чому нова методика передбачає зменшення коефіцієнтів для земель гірничодобувної промисловості, транспорту та енергетики? Чим обґрунтовувалося зменшення коефіцієнтів?
Спікер: Прокопенко Сергій Васильович – начальник відділу оцінки земель.
БЛОК 2. Продаж земельних ділянок комунальної власності для ведення фермерського господарства.
Питання:
- Хто має право викупляти земельні ділянки комунальної власності для ведення фермерського господарства. Документи, що підтверджують таке право.
- Порядок та умови продажу земельних ділянок.
- Зміст рішення про продаж та правочину купівлі-продажу земельних ділянок для ведення фермерського господарства.
Спікер: Спіцина Людмила Василівна – начальник управління ринку та оцінки земель.
«Всі запитання при реєстрації та з чату під час заходу будуть сформовані та передані до Держгеокадастру для надання письмових відповідей, та розміщено на сайті Асоціації» – Нужда Тетяна, експертка платформи «Сільський розвиток: земельні відносини».
ІНФОРМАЦІЯ
щодо економічних розрахунків при ухваленні оновленої
Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок від Державної Служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.
(1) Навіщо потрібна нормативна грошова оцінка земель?
Нормативна грошова оцінка земель в Україні із середини 1990-х років використовується як база для справляння земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, єдиного податку IV групи тощо.
(2) Навіщо потрібно оновлювати методику нормативної грошової оцінки земель?
Із другої половини 1990-х років в Україні історично склалися три окремих методичних підходи до проведення нормативної грошової оцінки земель, а саме:
- нормативна грошова оцінка земель населених пунктів (постанова Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213);
- нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів (постанова Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2011 р. № 1278);
- нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (постанова Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 р. № 831).
Наслідком розірваності методичного поля оцінки стають значні диспропорції у показниках оцінки, необхідність багатократного складання трьох різних видів технічних документацій із нормативної грошової оцінки земель в межах громад, що значно ускладнює проведення оцінки та збільшує витрати на її проведення. Таким чином, на експертному рівні із початку 2010-х років констатувалася необхідність кардинального оновлення методики нормативної грошової оцінки земель для приведення їх у відповідність до вимог Закону України «Про оцінку земель», визначивши об’єктом нормативної грошової оцінки земельні ділянки та землі усіх категорій та форм власності, а також передбачивши, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок має визначатися як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Нова методика є значно простішою у застосуванні, ніж попередні, та не допускає неоднозначних тлумачень. Оцінка проводитиметься одразу на всю територію новоутвореної громади, а оцінюватимуться одразу всі землі. Результати оцінки вноситимуться до геоінформаційної системи Державного земельного кадастру, що дозволить швидко надавати оціночну інформацію усім зацікавленим особам.
(3) Зміна методики нормативної призводить до зміни обсягів податків, що сплачуються громадянами та підприємцями?
Оскільки нормативна грошова оцінка земельних ділянок є переважно базою для оподаткування, оновлення методики оцінки спеціально здійснювалося таким чином, щоб воно не призвело до суттєвих змін у податковому навантаженні, адже значне зниження показників оцінки може призвести до зниження надходжень місцевих бюджетів, в той час як значне зростання може призвести до погіршення бізнес-клімату через відповідне збільшення податкового навантаження на землевласників та землекористувачів.
(4) Чому тоді нова методика передбачає зменшення коефіцієнтів для земель гірничодобувної промисловості, транспорту та енергетики?
Оскільки нова методика не повинна призводити ні до суттєвого збільшення, ні зменшення податкового навантаження, в окремих випадках довелося зменшити значення коефіцієнту, який враховує цільове призначення земельних ділянок (Кцп). Справа в тому, що в Україні в повному обсязі проведена лише нормативна грошова оцінка земель населених пунктів та земель сільськогосподарського призначення. А от нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів завжди була «проблемною». Так, за інформацією Держгеокадастру станом на 01.07.2021, нормативна оцінка проведена лише на 7,51 % від їх площі. Зокрема, оцінка земель промислових та інших підприємств за межами населених пунктів проведена на 47,53%, а підприємств та організації транспорту, зв’язку взагалі лише на 20,15 %.
Що відбувається із земельними ділянками, нормативна оцінка яких не проведена? Тоді згідно статті 277 Податкового кодексу України податки справляють від нормативної грошової оцінки ріллі по області. В середньому по Україні це 27,5 тис грн за гектар. При тому, що середня базова вартість гектара земель в межах населених пунктів – приблизно 1,7 млн грн за гектар, а мінімальна оцінка гектара земель промисловості, транспорту за межами населених пунктів – близько 415 тис грн. Звичайно, це неправильно і несправедливо, коли за ділянки однакового призначення база оподаткування може відрізнятися від 15 до 60 разів! Просто тому, що ніхто системно не проводив оцінку несільськогосподарських ділянок за межами населених пунктів.
Тому дуже важливо було зробити так, щоб всі підприємства сплачували податки за землі промисловості саме як за землі промисловості, а за землі транспорту – як за землі транспорту, а не як за ріллю. Якщо ж громада проведе оцінку за новою методикою, в її межах вже не залишиться неоцінених земель, а середня оцінка земель промисловості, транспорту, енергетики «підтягнеться» до максимальної.
Проте стрибкоподібне і незбалансоване зростання податкового навантаження на несільськогосподарські землі за межами населених пунктів стало б причиною різкого погіршення бізнес-клімату. Наприклад, за межами населених пунктів розташовані 72,3 % земель гірничо-добувних підприємств 69,3% земель енергетики та 75,5 % земель підприємств транспорту. Тому цілком логічно і правильно дещо зменшити показники оцінки для тих, хто сплачував за найвищими показниками, за умови що вже не буде підприємств, які платять громадам за промислові землі як за сільськогосподарські. Лише за такого підходу можна досягнути подвійної цілі – зростання податкового навантаження на бізнес не буде надмірним, а місцеві громади не втратять у податкових надходженнях.
(5) Чим обґрунтовувалося зменшення коефіцієнтів?
Для початку було проаналізоване зростання податкового навантаження при переході до нової методики оцінки земель (без урахування коефіцієнтів):
| Види земель | Площа земель, тис. га | Існуюча оцінка (без коефіцієнтів), млн грн: | Оцінка за новою методикою (1 млн грн за гектар), млн грн | Зростання податкового навантаження, разів | ||||||
| в межах населених пунктів | за межами населених пунктів | з них: | в межах населених пунктів – 1,69 млн грн за гектар | за межами населених пунктів (оцінка проведена) – 415,5 тис грн на гектар | за межами населених пунктів (оцінка не проведена) – 27,5 тис грн за гектар | Разом | ||||
| оцінка проведена | оцінка не проведена | |||||||||
| Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов’язані з користуванням надрами | 38,7 | 100,8 | 47,91 | 52,89 | 65523 | 19907 | 1454 | 86884 | 139500 | 1,61 |
| Землі транспорту (для розміщення та експлуатації будівель і споруд залізничного, морського, річкового, авіаційного транспорту, трубопровідного, автомобільного транспорту та дорожнього господарства, додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, іншого наземного транспорту) | 157,7 | 485,8 | 97,89 | 387,91 | 267002 | 40673 | 10668 | 318342 | 643500 | 2,02 |
| Для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об’єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій | 17,5 | 39,5 | 18,77 | 20,73 | 29629 | 7801 | 570 | 38000 | 57000 | 1,50 |
Оскільки нова методика нормативної грошової оцінки земель передбачає прирівнювання нормативу капіталізованого рентного доходу земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення до максимального рівня, що відповідає оцінці земель населених пунктів (середньозважена базова вартість 1 гектара по Україні – 1,69 млн грн), розрахунки виконувалися із консервативної оцінки, що внаслідок запровадження оціночного зонування оцінка цих земель може додатково знизитись у середньому до 1 млн грн за гектар. Але навіть за такої оцінки, все одно відбувається значне зростання бази оподаткування: для підприємств, що пов’язані з користуванням надрами – у 1,61 рази; для земель транспорту – у 2,02 рази; для земель енергетики – у 1,50 рази.
Подані під час громадського обговорення та міжвідомчого узгодження проекту методики пропозиції щодо зменшення окремих коефіцієнтів, які враховують цільове призначення земельних ділянок (Кцп), дозволили лише частково компенсувати таке зростання податкового навантаження, а саме:
| Види земель | Зростання податкового навантаження за новою методикою, разів | Коефіцієнти, які враховують цільове призначення земельних ділянок (Кцп) | Зменшення Кпц, разів | Зростання податкового навантаження із урахуванням зміни Кпц, разів | |
| стара методика | нова методика | ||||
| Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов’язані з користуванням надрами | 1,61 | 1,2 | 1 | 0,83 | 1,3 |
| Землі транспорту (для розміщення та експлуатації будівель і споруд залізничного, морського, річкового, авіаційного транспорту, трубопровідного, автомобільного транспорту та дорожнього господарства, додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, іншого наземного транспорту) | 2,02 | 1 | 0,5 | 0,50 | 1,0 |
| Для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об’єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій | 1,50 | 0,65 | 0,5 | 0,77 | 1,2 |
Таким чином, навіть за умови консервативного підходу, застосування Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147, призводить до фактичного збільшення реального податкового навантаження на землі гірничодобувної промисловості у 1,3 рази, на землі енергетики – у 1,2 рази і лише для земель транспорту залишається існуючий рівень оподаткування. Проте ці зміни будуть додатковим компенсаційним важелем, що дозволять збільшити надходження місцевих бюджетів від плати за землю.
