Рубрика “Запитання-відповіді” після вебінарів платформи “Сільський розвиток” Асоціації ОТГ користується попитом серед громад. Щодня і, особливо, після вебінарів ми отримуємо чималу кількість запитань від спеціалістів громад. Після вебінарів «Як отримувати в бюджет максимум надходжень від землі. План робіт для громад 2021» 17 та 21 грудня ми підготували для вас, нову добірку актуальних запитань та відповідей на них.
Якщо міська рада зареєструє передані землі у комунальну власність, чи це підстава для зміни умов договорів оренди?
Актуальне запитання в цей активний період передачі Держгеокадастром державних сільськогосподарських земель у комунальну власність. Однак, згідно ЗУ «Про оренду землі» зміна власника земельної ділянки не є підставою для внесення змін до умов договору, якщо це не передбачено договором оренди. У випадку необхідності зміни умов договору оренди громадам потрібно перш за все ознайомитися з умовами договору та проаналізувати його на наявність положень, які б давали підстави для зміни таких умов. Можливо також розглянути як підставу для внесення змін або розірвання договору у випадку передбаченому ст. 652 Цивільного кодексу України «Зміна або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин».
Чи має право сільська рада, яка зареєструвала право комунальної власності на земельні ділянки відумерлої спадщини, надати в оренду ці ділянки без проведення аукціону, яке обробляє землі у цьому масиві? Та чи має право сільська рада землі колективної власності за межами і в межах населеного пункту надавати у оренду без аукціону?
З моменту набуття громадою земельної ділянки с/г призначення у комунальну власність, подальша реалізація права користування ними може здійснюватися в переважній більшості випадків виключно через земельні торги. Перелік випадків коли право користування надається поза торгами передбачено в 134 статті Земельного кодексу України.
Громада вже зараз має право набути у комунальну власність певні види колективних земель та розпоряджатися ними. Що ж стосується нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних часток (паїв) то після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради такі земельні ділянки можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди. З відповідними нормами можна ознайомитися в Законі України 899-IV
В 2003 році отримано державний акт на землю але в базі ділянки немає, чия помилка?
На жаль наповненість Державного земельного кадастру в національному масштабі складає близько 75%, тому нерідкі випадки відсутності відомостей про земельні ділянки та права на них в державних реєстрах та кадастрах. Якщо громаді або громадянину не вдається знайти відомості про земельну ділянку за кадастровим номером на Публічній кадастровій карті, необхідно здійснити запит до Держгеокадастру щодо надання інформації про земельну ділянку. Разом з тим, з високою імовірністю власнику у якого ділянка відсутня на публічній кадастровій карті буде необхідно замовити послуги з розробки відповідного виду технічної документації із землеустрою. Після чого зареєструвати цю ділянку та речові права на неї.
Які дії ТГ в разі виявлення факту розорювання сінокосів?
Дії громади в даному випадку залежать від того яку ціль громада переслідує. Ризики від використання сіножатей як ріллі полягають в наступному:
- порушення законодавства та норм щодо використання земельних ділянок;
- недоотримання податкових надходжень якщо користувач платник єдиного податку 4 групи, адже в сіножатей в декілька разів нижча нормативна грошова оцінка ніж в ріллі.
Таким чином, якщо громада бажає припинити порушення норм використання земельних ділянок, необхідно звернутися до відповідного контролюючого органу – інспекції Держгеокадастру.
Якщо ж необхідно забезпечити щоб податкові надходження відповідали виду діяльності господарства, то звернутися до користувача ділянки з проханням надати декларацію платника єдиного податку, договір оренди та проаналізувати щодо того, яка нормативна грошова оцінка застосовується при розрахунку платежів. Якщо виявляються факти використання НГО на рівні сіножатей а не ріллі і користувач не має наміру змінювати базу розрахунку, то діяти в подальшому в кооперації з інспекцією.
Якщо громада хоче передати землі в оренду фермерам, а не видати наразі по 2 га жителям оскільки у громаді не має коштів чи має громада виставити зараз на аукціон ці землі? Чи все ж таки громада повинна надати громадянам по 2 га?
Розпорядження землею в інтересах громади це одна з найважливіших її функцій. До питання можна підходити з декількох аспектів.
Економічний аспект, який для громад наразі дуже важливий. В переважній більшості випадків розрахунки демонструють, що передача земель державної/комунальної власності в оренду для громади приносить значно більші надходження до місцевого бюджету ніж в результаті приватизації.
Соціальний аспект передбачає, що громадам важливо створювати умови для покращення якості життя громадян, в тому числі для само зайнятості, підприємництва і так далі. Тому у випадках коли приватизація земель не призводить лише до подальшої передачі їх в оренду, а дозволяє здійснювати власну діяльність, така приватизація виправдана.
Законодавчий аспект передбачає, що для того щоб відмовити громадянам в безоплатній приватизації до 2 га повинна бути законна підстава, тобто в даному випадку прийняття рішення про те чи забезпечувати право громадян на безоплатну приватизацію не лежить лише в площині прийняття рішення надати ділянку або ні.
Таким чином, зважаючи на вказані аспекти, громада приймає оптимальне та найбільш доцільне рішення. В цій ситуації, передача земель в оренду безперечно є найкращим способом для наповнення місцевого бюджету.
Які дії ТГ в разі виявлення самовільно зайнятих земельних ділянок?
Самовільно зайнятими земельними ділянками вважаються земельні ділянки, які фактично використовуються без відповідних рішень органів державної влади, місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у користування або відповідного правочину внаслідок якого виникає право користування.
Наявність на території громади самовільно зайнятих земельних ділянок призводить до недонадходжень до місцевого бюджету, та може класифікуватися на самовільне зайняття приватних земельних ділянок (в т.ч. одна з ознак тіньової оренди) та самовільне зайняття земельних ділянок державної/комунальної власності.
У разі виявлення фактів самовільного зайняття земельних ділянок, громада має право звернутися до інспекції Держгеокадастру для фіксації факту використання земельної ділянки певним чином та відповідною особою. У разі встановлення всіх фактів на користувача самовільно зайнятої земельної ділянки може бути накладено адміністративне стягнення.
Також, громада може звернутися до користувача з вимогою про відшкодування шкоди завданої таким самовільним зайняттям, відповідно до Постанови КМУ № 963 “Про затвердження Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок…”
У разі самовільного зайняття земель які прилягають до масивів обробітку але є несформованими земельними ділянками, ТГ слід ініціювати формування таких земельних ділянок для подальшої передачі їх в користування через земельні торги.
Як територіальним громадам розпорядитися землями колективних сільськогосподарських підприємств?
Відповідно до чинної норми закону, землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які перебували у приватній власності на дату набуття законом чинності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані.
Землі колективних сільськогосподарських підприємств, що були розподілені, або підлягають розподіленню (якщо КСП не припинене), до моменту державної реєстрації права власності на них перебувають у розпорядження територіальних громад, тобто можуть передаватися у користування.
Сільська, селищна, міська рада може надати такі земельні ділянки в оренду на строк до державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється. Вимоги щодо передачі таких земельних ділянок в оренду шляхом земельних торгів, відсутні.
У разі, якщо до 1 січня 2025 року власники, які отримали земельні ділянки в результаті паювання (в т.ч. власники невитребуваних земельних часток паїв), належним чином не оформили своє право власності, такі земельні ділянки можуть бути отримані територіальними громадами у комунальну власність.
